用你真实能租到的房子，不是中介挂牌价
长期假设，别照搬过去二十年
保守点，2%–3% 是常见水平
物业费、维修等，占房价比例
契税、中介费、装修等合计
主要是中介费
使用说明
- 填房子总价、首付比例和贷款利率——这三个是硬参数。
- 月租金填你「真实能租到同等房子」的价格，不是中介挂的虚高报价。
- 房价年增值率是最关键的假设：长期看不宜低于通胀，也不该照搬过去的高涨幅。试试填 0%、2%、5% 三种情景。
- 「首付资金的理财年化」是很多人漏掉的一项——这首付如果不买房是能生钱的。
- 持有年数建议试 5 年、10 年、20 年分别算，结论常常完全不同。
常见问题
为什么这个算法和别人算的不一样？
因为很多"买房划算"的算法只比「总月供 vs 总租金」，漏掉了三块：①首付这笔钱如果不买房能产生的理财收益（机会成本）；②物业费、维修、装修等持有成本；③期末卖房时的中介费和剩余贷款。把这三块补齐后，结果往往会翻转。这个工具把这四块都算进去了，方法叫「现金流终值比较法」。
房价年增值率该填多少？
这是最关键的假设，也是最不该拍脑袋的一项。参考思路：①长期看名义房价涨幅通常与名义 GDP 增速或居民收入增速相当，不会长期远超；②近年多数城市房价基本走平甚至下跌，用过去二十年 10%+ 的涨幅做假设会严重高估收益；③建议填 0%、2%、5% 三种情景各算一次，看结论是否稳健。如果只有填 8% 才划算，那这个决策就很脆弱。
「首付资金的理财年化」为什么重要？
因为首付往往是家庭最大一笔现金。200 万的房子首付 30% 就是 60 万，如果这笔钱不买房，按年化 3% 投 10 年能变成约 80.6 万。很多对比只算月供和租金，把这 20.6 万的收益完全忽略了，从而得出"买房更划算"的结论——这是最常见的方法论漏洞。
租金涨幅和房价涨幅哪个影响更大？
在这个模型里，房价涨幅的影响远大于租金涨幅，因为房产是杠杆资产——你只付 30% 的首付，却享受 100% 房价的涨跌。房价涨 10%，你的首付权益涨约 33%。这也是买房的核心吸引力：杠杆放大收益（同样也放大亏损）。但要注意杠杆是双向的，房价跌 10%，首付权益就缩水三分之一。
算出来租房更划算，就一定要租房吗？
不一定。这笔账算的只是财务部分，算不进去的东西包括：落户和学区资格、租约的不确定性（房东随时可能收房或涨价）、装修自由、心理安全感、以及社会关系（长期租房常常影响婚恋和子女入学）。所以在财务结论之外，你还要独立评估这些非货币因素对你有多重要。反过来说，如果财务差距特别大（比如十年差几十万），那这些非货币因素是否值这个价，也值得认真想清楚。
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