LPR 加点后的实际利率
受当地公积金上限约束
首套 5 年以上常见 2.85%
组合贷两部分年限通常一致
使用说明
- 先查清你当地公积金中心能批多少额度（受余额、缴存年限、房价成数、上限共同约束）。
- 公积金能贷多少就贷多少——它利率最低，这是组合贷的全部意义。
- 剩下的缺口用商贷补，两部分分别填金额和利率。
- 结果里的「比全商贷省」就是公积金这部分带来的好处，通常能省几万到十几万。
- 组合贷的手续比纯商贷麻烦（要跑公积金中心和银行两套流程），放款也更慢，二手房交易要提前和卖方说清。
常见问题
组合贷和纯商贷、纯公积金贷怎么选？
优先级很明确：公积金能覆盖的部分一定用公积金（利率 2.85% vs 商贷 3.9% 左右），覆盖不了的部分用组合贷补上。纯商贷只在公积金贷不了或额度太低、且你嫌组合贷手续麻烦时考虑。极端情况是卖方急要全款、不接受组合贷的放款周期，那就只能纯商贷——这是二手房市场里真实存在的限制。
组合贷的两部分利率会分别调整吗？
会的，而且是各自独立调整。公积金贷款按央行公布的公积金利率调整（每年 1 月 1 日执行新利率）；商贷部分按 LPR 加点调整，重定价日由合同约定（常见是每年 1 月 1 日或放款日对应日）。所以调整后两部分月供各自变化，不是同步的。
公积金贷款额度怎么确定？
各地差异极大，常见的有四道口子取最小值：①账户余额的 10–20 倍；②按还款能力（月缴存额推算的工资 × 50% 反推可贷额）；③房价的一定成数（首套通常 70%–80%）；④当地规定的最高限额（很多城市是 60 万–120 万）。用本站的「公积金贷款额度计算器」可以先粗算一遍。
组合贷可以只提前还商贷部分吗？
多数地方可以，而且这是很划算的操作：先还掉利率高的商贷部分，保留低息的公积金贷款。但要注意有些城市的公积金中心和银行要求按比例同时偿还，或者规定提前还款必须先还公积金部分。办之前问清楚。
为什么组合贷审批那么慢？
因为它要同时过两套系统：银行审批 + 公积金中心审批，部分城市还需要担保公司介入，二手房还要等过户和抵押登记。整个流程常见 1–3 个月，比纯商贷的 2–4 周长得多。买二手房时，这个时间差可能让卖方不愿接受你的报价——这是组合贷最大的隐性成本。
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