房贷月供对照表

全部是「等额本息」（每月还款额固定）口径，这也是银行的默认方式。如果你要等额本金（月供逐月递减），月供和总利息都不一样——同样金额和利率下等额本金的总利息更少，但前期月供更高。用「房贷计算器（等额本金）」可以看到具体数字。

因为月供是「本金 + 利息」的固定分摊：年限短，每期还的本金多，所以月供高；但本金占用时间短，累计利息就少得多。100 万 3.5%：30 年月供 4490 元、总利息 61.7 万；20 年月供 5800 元、总利息 39.1 万。月供多 29%，总利息省 37%。这是典型的"用现金流换总成本"。

100 万 30 年，利率 3.5% 时月供 4490 元、总利息 61.7 万；4.0% 时月供 4774 元、总利息 71.9 万。差 10.2 万。所以房贷利率是少数几个值得花时间谈判的条款——加点和减点都可能谈，尤其在优质客户、大额贷款或者银行冲业绩的时候。

房贷利率是浮动的（LPR 加点），表里列的只是常见档位的参考。实际利率 = 当期 LPR + 你的加点数。LPR 每月 20 日公布一次，加点数在合同期内通常不变（也可约定为固定利率）。所以看这张表时，重点是「同一档位下不同利率的差距」，而不是把 3.0% 当成你一定能拿到的数。

因为利息是按剩余本金和时间累积的。100 万 3.5% 借 30 年，总利息 61.7 万，还没超过本金；如果利率 4.5%，总利息会到 82.4 万，接近本金；而如果是早年的 5.5%，总利息超过 100 万，利息比本金还多。这就是为什么"三十年房贷"听起来可怕——但换个角度，三十年后的钱和现在的钱不等值，用实际购买力看压力会小很多。