按网签价填
90 ㎡ 是契税的分界线
从拿到房产证或契税票起算
各地按面积、总价、容积率认定
一般 1%–2%，买卖双方合计
使用说明
- 填房屋成交价（网签价）和建筑面积。
- 选买方套次——首套、二套的契税税率不一样。
- 填卖方持有年限，是否满 2 年决定增值税，是否满五唯一决定个税。
- 中介费率一般 1%–2%，按实际填。
- 结果会拆出买方和卖方各自要交多少，谈价时直接拿这个数说事。
常见问题
「满二」「满五唯一」到底看什么？
「满二」看房产证登记日期或契税票填发日期，满 2 年的普通住宅免征增值税；「满五唯一」看是否满 5 年且是卖方家庭在本省内的唯一住房，满足则免征个人所得税。这两条能省下总房价的 5% 以上，是买二手房最该问清楚的事。
契税按成交价还是评估价算？
按「网签价」和税务系统核定价的较高者计算。所以做低网签价不一定能少交税——税务局有每个片区的最低核定价，低于核定价的按核定价征。而且做低网签价会影响你以后的贷款额度和再次出售时的差额计算。
个税按全额 1% 还是差额 20%？
两者取低。能提供原始购房发票和契税票的，按（卖出价 − 买入价 − 合理费用）的 20% 缴；提供不了凭证的，按全额 1% 核定征收。早些年买入、涨幅大的房子，差额 20% 可能更高，这时候选 1% 更划算。
增值税为什么能占到房价的 5%？
因为不满 2 年出售，要按全额的 5% 缴纳增值税，再加城建税、教育费附加等（合计约 5.33%）。这是二手房交易里最大的一笔税，所以「满二」和「不满二」的房子价差会很大，看房时一定要问产权年限。
这些税费能让卖方全部承担吗？
法律上契税由买方承担、增值税和个税由卖方承担，但市场惯例是「到手价」——尤其在卖方市场，卖家只报一个净得价，所有税费由买家承担。所以签合同前一定要把「税费由谁承担」写清楚，这是二手房最常见的纠纷点。
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